軍用地は毎年増収が見込めるもっとも安心・安全な投資物件です
軍用地とは？
軍用地とは、沖縄県内の自衛隊基地や米軍基地内の土地のことを指します。
沖縄県の軍用地（軍用施設）は沖縄県の面積の約８％を占めます。
また、沖縄では民公有地の新規の強制接収が行われた歴史的背景があることから、沖縄の軍用地には民有地の占める割合が多く、売買されるのはこの民有地部分となります。
沖縄県外の方には聞き覚えのない「軍用地」という言葉ですが、簡単に言えば米軍基地および、自衛隊施設として使用されている土地を指します。これらの多くは、国が個人所有の土地を強制的に借地したもので、その上で米軍基地や自衛隊施設として提供しているというのが現状です。現在、国は借地料として、地主（土地の所有者）に合計約900億円（年間）を支払っており、その額は年を追うごとに少しずつふくらみ続けています。
軍用地の年間借地料
毎年、国（防衛施設局）と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料（実際には、借地1m2あたりの値上がり金額）が決定されます。値上がり額が決まれば、借地単価が決まり、それに土地面積をかけたものが年間の借地料となります。例えば、1m2あたり1,500円の借地単価で、50m2の面積がある場合には、年間借地料（収入）は、1500×50＝75,000円となります。
㎡単価 x 土地面積 = 年間借地料
また、借地料の支払いは、通常年2回あり、毎年8月に1年分の借地料が各地主の銀行口座へ振り込まれます。さらに翌年1～2月には、値上がり分（前年12月に決定）の借地料が振り込まれます。
借地料は現在、複利で約１％値上がりしています。
沖縄県の軍用地主数と借地料
| 地主数 | 借地料 | |
| 米軍基地 | 44,034名 | 866億6,200万円（※） |
| 自衛隊基地 | 7,688名 | 127億5,300万円（※） |
| 合計 | 51,722名 | 994億1,500万円（※） |
参照：沖縄の米軍及び自衛隊基地（統計資料集）令和元年3月沖縄県HPより （※）借地料は平成29年の実績による
軍用地の変換予定
沖縄の軍用地の中にはすでに返還が決定している場所もあります。
投資の視点でみると、返還予定のない軍用地は長期的な借地料収入が見込めることが最大の魅力です。 返還が決まっている軍用地に関しても、「美浜アメリカンビレッジ」や「イオンモール沖縄ライカム」などの例にみられるように、返還後の再開発により、子や孫の代になって土地の評価が数倍にもアップするというような、未知なる可能性を秘めていることもあります。
嘉手納飛行場以南→変換予定あり
普天間基地、牧港補給基地、那覇港湾施設 など
嘉手納飛行場以北→変換予定なし
嘉手納飛行場、嘉手納弾薬庫、キャンプハンセン など
軍用地投資の考え方
「軍用地」は、特別な土地ではなく、誰でも購入できる土地です。
現在、全国の投資家から注目を集めている沖縄軍用地ですが、その特性を知り賢く運用することで、投資や相続対策の一助となる場合があります。
沖縄軍用地の特性
・誰でも購入できる
軍用地は特別な土地ではなく、誰でも購入できます。沖縄県内では物件情報が新聞などで広告されています。
・借主は国。安定した借地料が確実に入ってくる＋土地所有権
借主は日本です。年間借地料は複利で年約１％上昇しています。土地所有権により、基地返還後も地域によっては土地活用が見込めます。
・固定資産税が安い
民間地と比べ固定資産税評価が低いのが特徴です。または免税のところもあります。（例：伊江島飛行場、キャンプハンセンなど）
不動産投資と軍用地投資の比較
| 不動産 | 軍用地 | |
| コスト |
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| 収益 |
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| その他 |
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沖縄軍用地投資、3つの注目ポイント
・投資利回りは約２％前後
長期保有で年３％の運用も見込め、ローリスクの手堅い投資
・換金性が高い
相場の流通倍率であれば、スピーディに売買成立（約2週間～1ケ月）
沖縄県内地銀では軍用地を担保にした個人向け融資商品あり
・相続税対策としての軍用地投資
相続税評価額が低い軍用地の性質を利用し、現金を軍用地へ資産組換
軍用地投資のデメリットは？
・返還されるリスク
借り手である日本政府が借地料を支払わずに収益が得られなくなるリスクは、ほとんど考えられません。
しかし、アメリカの都合で軍用地が返還されるとなれば、日本政府が借地料を支払うつもりでも、借り上げと借地料支払いの必要がなくなります。
※ただし、国からの返還保障や返還後の街づくりで不動産価値が大幅にアップする場合もあります。
・他の投資に比べて利回りが低い
現在の利回りは、表面で平均2%前後です。(普通預金0.001% 定期預金0.01～0.03%）※2018年現在
逆に、大損しない手堅い投資先として、沖縄県内外の投資家より注目が集まっています。
軍用地売買のしくみ
「軍用地」の売買の方法は、一般的な土地売買と同様です。
「軍用地を売買するにはどうすればいいの？」という方へ、沖縄の軍用地売買におけるポイントをご説明します。
軍用地の売買取引
取引の方法は土地売買と同じ
- 登記事項証明書、公図、登記識別情報もあります。
- 不動産売買契約を交わします。
- 決済時には司法書士も立会いし、所有権移転登記手続きを行います。
現地を見ることはできない
- 米軍敷地内（あるいは自衛隊基地内）にある土地であるため、基地内に立ち入ること、現地を見る事はできません。
- 航空写真、併合図など、図面上の確認のみで契約が成立します。
- 公簿面積での取引となります。
「倍率」＝軍用地売買の取引基準値
軍用地売買の取引にあたり、ちょっと分かりづらい数字が「倍率」。
「倍率」とは、軍用地売買の取引基準となる数字であり、年間借地料にこの「倍率」に当たる数字を掛け合わせて求められるものが対象の軍用地の「売買価格」となります。
倍率は一律ではなく 「返還予定の有無」 「返還後の跡地利用の決定の有無」「もらえる地料」「場所」 など様々な要因を織り交ぜて決まります。
例）2019年取引事例より
那覇空港滑走路 60倍
嘉手納基地滑走路 62倍
普天間返還予定地 43倍
陸上自衛隊与座基地 55倍
軍用地の売買価格を知るには
現時点での【倍率】と【年間借地料】をチェックしましょう。
【倍率】とは軍用地売買の取引基準
倍率は変動します→施設や立地・需要と供給バランスにより決まります。
倍率は市場が決めます→国や不動産会社が決めるものではありません。
【年間借地料】は毎年1回国から支払われます
年間借地料＝㎡単価ｘ土地面積
年間借地料は毎年複利で約１％ずつ値上がりしています。
相続対策としての軍用地
1. 相続財産評価額が低い軍用地
軍用地は民間地に比べ、相続財産評価額が低いです。
2. 借地権割合の適用
借地権の設定されている土地として相続財産評価額からさらに４０％減額されます。
資産の組換で相続税評価額を圧縮
現金を軍用地へ組換することにより、相続税評価額を圧縮することができます。
↓
固定資産税評価額 ｘ 公用地の評価額倍率 ※1 ｘ ( 1 - 40% ※2 )
※1 公用地の評価額倍率は路線価ＨＰで確認可能
※2 借地権割合で４０％減
地主会について
地主会とは、軍用地の地主の集まりです。 地主会への加入は任意であり、強制ではありません。 地主会への加入には、メリットもあればデメリットもあります。
メリット
1. 借地料の支払いが遅れない（毎年8月）
沖縄防衛局⇒地主会⇒地主
加入していない地主は沖縄防衛局からの直接支払いのため、支払いが後回し、ひどい場合には12月ごろまで支払いがずれ込む場合があります。
2. 低金利の融資を利用できる
共済会に10万円を拠出して地主会へ加入することで、共済融資制度を利用できます。
軍用地を担保とすることによって、 最高で3000万円の融資を、返済期間20年、金利は0.95％、保証人不要で受けることが出来ます。
デメリット
年会費として年間借地料の0.3％支払が生じます（借地料の年々増額に伴い、地主会の会費も年々増加します）。
まとめ
- 融資を使って軍用地を増やす計画であれば、地主会に入って共済融資制度を利用したほうがよいです。
- 軍用地を増やす計画がなければ、地主会の会費は無駄なコストになるため、加入の必要はありません。